حسم رهون عقارات الملكية المشتركة

عمم المحافظ العام لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية دورية جديدة على المحافظين على الأملاك العقارية، قيدت التشطيب على الرهون المقيدة بالرسوم العقارية الأصلية بعد نقلها إلى الرسوم العقارية الفرعية المؤسسة للأجزاء المفرزة، إثر إخضاع العقارات المعنية لأنظمة الملكية المشتركة، بوجوب الإدلاء للمحافظين بموافقة المستفيدين من تلك الرهون على عملية النقل المذكورة، وأداء واجبات المحافظة العقارية المستحقة، والتحقق من استيفاء باقي الشروط الشكلية والجوهرية المنظمة قانونا.

وجاءت الدورية تفاعلا مع تساؤلات وردت على المحافظ العام حول مدى إمكانية إعمال مقتضيات الفقرة الثانية من المادة 48 من القانون 18.00، المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، كما تم تغييره وتتميمه بخصوص التشطيب على الرهون التي تكون مقيدة بالرسم العقاري الأصلي، بعد إخضاع وبناء هذا الأخير للملكية المشتركة، ونقل الرهون المذكورة إلى الرسوم العقارية الفرعية المؤسسة للأجزاء المفرزة تبعا لذلك؛ فيما أشار المحافظ في الدورية الموقعة من قبله إلى أن الغاية الأساسية من المقتضيات المذكورة، التي جاء فيها أنه “تنقل جميع التحملات المقيدة بالرسم العقاري الأصلي إلى الرسوم العقارية المستقلة، ويشطب عليها تلقائيا من الرسم العقاري الأصلي، فيما يؤجل هذا التشطيب التلقائي في حالة الملكية المشتركة المنجزة على مراحل إلى حين استخراج آخر رسم عقاري مستقل”، هي تطهير الرسم العقاري الأصلي من كافة التحملات التي كانت تثقله.

وكشفت الوثيقة، التي اطلعت عليها هسبريس، عن مرور تطهير الرسم العقاري الأصلي عبر التشطيب التلقائي على التحملات التي كانت تثقله من قبل المحافظ على الأملاك العقارية، إثر نقلها إلى الرسوم العقارية الفرعية المؤسسة للأجزاء المفرزة، بحيث يصبح وعاء الرسم العقاري الأصلي، بعد إخضاعه لنظام الملكية المشتركة وتأسيس الرسوم العقارية للأجزاء المفرزة، مشتملا على الأجزاء المشتركة فقط، ما عدا في حالة إنجاز الملكية المشتركة على مراحل، التي يؤجل بشأنها التشطيب التلقائي المذكور إلى حين استخراج آخر رسم عقاري فرعي.

وذكر المحافظ العام بمقتضيات المادة 7 من القانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، التي تنص على أن الأجزاء المشتركة والحقوق التابعة لها لا يمكن أن تكون محلا للقسمة أو الحجز أو التفويت أو بيع جبري، وذلك بمعزل عن الأجزاء المفرزة، حيث لا يجوز لأي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه المفرز بمعزل عن جزئه الشائع في الأجزاء المشتركة العائدة له، وبالتالي فالإبقاء على التحملات مقيدة بالرسم العقاري الأصلي يصبح غير ذي موضوع ولا ينسجم مع هذه المقتضيات.

وأشار المصدر ذاته أيضا إلى الفقرة الأولى من المادة 49 المذكورة، التي نصت على أن الرسم العقاري الفرعي المتعلق بالجزء المفرز يؤسس مع الحصة المرتبطة به من الأجزاء المشتركة، وهو ما ينسجم مع مقتضيات المادة 7 المشار إليها، ويتماشى كذلك مع نقل التحملات من الرسم العقاري الأصلي إلى الرسوم العقارية الفرعية والتشطيب التلقائي عليها من الرسم العقاري الأصلي المذكور إثر ذلك، باعتبار أن تقييد تحمل معين برسم عقاري متعلق بجزء مفرز يفيد بأن التحمل المذكور يشمل بالضرورة الجزء المفرز والحصة المشاعة المرتبطة به، وبالتالي فمن غير المجدي الإبقاء على هذا التضمين بالرسم العقاري الأصلي.

وختم المسؤول في الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية دوريته بالتأكيد أنه بالنظر إلى الغاية الأساسية من إقرار المشرع مقتضيات المادة 49 فإن المقصود بعبارة “التحملات” المنصوص عليها في هذه المادة هو المفهوم الواسع للتحملات، الذي يمكن أن يشمل حتى الرهون.